Sie stehen vor einem finanziellen Engpass, möchten in eine Immobilie investieren oder Ihr Wunschhaus bauen? Dann benötigen Sie unter Garantie ein Darlehen. Natürlich vergeben Banken Darlehen nicht unbegrenzt. Ausschlaggebend für die maximale Darlehenshöhe ist die Bonität der Kunden. Um die maximale Darlehenshöhe zu ermitteln kommen meist drei bewährte Methoden zum Zuge. Die Bank ermittelt die Kreditwürdigkeit nach folgenden Prinzipien:
Ermittlung der maximalen Darlehenshöhe
Die Kreditwürdigkeit ist ausschlaggebend dafür, ob ein Kredit genehmigt wird. Zur Ermittlung der maximalen Darlehenshöhe gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Die Ermittlung basiert auf der Höhe des Eigenkapitals, dem Einkommen, den Lebenshaltungskosten und den Zins- und Tilgungskosten.
Handelt es sich bei dem benötigten Darlehen um eine Immobilie wird auch der Wert der Immobilie mit einkalkuliert.
Das Monatsgehalt
Hier werden die Darlehensraten ins Verhältnis zum Einkommen gesetzt. Vom Einkommen werden also etwaige Lebenshaltungskosten und ein Sicherheitszuschlag abgezogen. Der Restbetrag ist die maximal bezahlbare Darlehensrate.
Die maximale Darlehensrate ist ausschlaggebend für die Berechnung der maximalen Darlehenshöhe.
Wie werden die Lebenshaltungskosten ermittelt?
Sie werden auf Basis der tatsächlichen Ausgaben ermittelt und sind für jeden Kreditnehmer individuell. Im Durchschnitt rechnet man mit monatlichen Ausgaben von 1200 Euro plus 200 Euro Ausgaben für jedes Kind.
Das Nettoeinkommen
Auch das Nettoeinkommen ist ein Orientierungswert für die maximale Kredithöhe. Dabei gibt es eine einfache Rechnung: Das Nettoeinkommen mit 110 multipliziert zeigt den maximalen Darlehensbetrag.
In das Nettoeinkommen fließen neben dem Gehalt auch sonstige Einnahmen wie Miete, Kindergeld oder etwaige Kapitalerträge. Die Einnahmen sollten jedoch einer Regelmäßigkeit unterliegen. Auch die Bonität hat einen Einfluss auf das Nettoeinkommen. Negative-Schufa Einträge senken die maximale Darlehenshöhe. Zudem kalkuliert die Bank die zukünftige Zinsentwicklung mit ein. Gehen Kreditgeber von einer niedrigen Zinslage aus fällt der Darlehensbetrag niedriger aus.
Das Jahreseinkommen
Selbstständige und Freiberufler haben ein unregelmäßiges Einkommen. Deshalb wird oft das Jahreseinkommen betrachtet. Die Bank orientiert sich an den Einkünften der letzten zwei bis drei Jahre. Jedes Kreditinstitut beurteilt das Jahreseinkommen nach unterschiedlichen Kriterien. Außerdem wird eine mindestens 2-jährige Selbstständigkeit vorausgesetzt. Während einzelne Banken sich an dem niedrigsten Gewinn der letzten drei Jahre orientieren, stehen einige Kreditgeber der Selbstständigkeit kritisch gegenüber.
So vergeben diese Banken nur das Siebenfache des eigentlichen Jahreseinkommens. Bei einem Jahreseinkommen von 40.000 Euro würde das ein Darlehen von 280.000 Euro ergeben.
Die maximale Darlehenshöhe variiert je nach Investition
Die maximale Darlehenshöhe hängt natürlich von der Investition ab. Wer eine Baufinanzierung benötigt, hat andere Voraussetzungen als bei dem Kauf von Konsumgütern wie Autos, Möbel oder Fernseher. Die Banken bewerten die Investitionszwecke völlig unterschiedlich. In beiden Fällen sollten die monatlichen Raten finanziert werden können. Jedoch kann die Bank einen gängigen Ratenkredit ablehnen und eine Immobilienfinanzierung befürworten.
Die maximale Kreditsumme berechnen mit Hilfe des Haushaltsrechners
Der Kreditnehmer kann bereits im Voraus versuchen den maximalen Darlehensbetrag zu ermitteln. Im Internet kursieren zahlreiche Rechner die dabei helfen die Kreditsumme zu ermitteln. Dabei wird wie folgt vorgegangen:
- Einnahmen in Relation zu den Ausgaben setzen (maximale monatliche Rate ermitteln)
- Handelt es sich um einen Ratenkredit können Kreditsumme und Laufzeit so angepasst werden, bis die Kreditrate der maximalen Monatsrate entspricht
- Handelt es sich um einen Hausbau oder –kauf werden die monatliche Rate, die gewünschte Laufzeit und die voraussichtlichen Bauzinsen eingegeben, um den maximalen Preis der Immobilie zu erhalten.
Die maximale Kredithöhe bei einem Ratenkredit
Basis der Kredithöhe bei einem Ratenkredit ist das frei verfügbare Einkommen. Es dient als einzige Sicherheit. Die Bank ermittelt das Einkommen durch den Vergleich von Einnahmen und Ausgaben der letzten drei Jahre. Der Saldo gibt eine Orientierung für die maximalen monatlichen Raten. Neben dem Nettoeinkommen setzt sich das Einkommen aus dem Kindergeld und Miteinnahmen zusammen. Die Ausgaben beinhalten:
- Mietkosten
- Wohnnebenkosten
- Lebenshaltungskosten (Lebensmittel, Kleidung, Hobbies, etc.)
- Unterhaltsleistungen
- Etwaige Verbindlichkeiten
Besicherung
Auch die Besicherung hat einen Einfluss auf die maximale Kredithöhe. Für jeden Ratenkredit erfolgt eine Bonitäts- und Machbarkeitsprüfung. Dabei basiert die Besicherung immer auf dem Gehalt des Antragsstellers. Voraussetzung ist ein unbefristetes Arbeitsverhältnis und die Vollendung der Probezeit. Je höher der Kreditbetrag, desto höher die Kreditraten. Ratenkredite haben kurze Laufzeiten. Je höher die Darlehenssumme, desto höher die maximalen monatlichen Raten. Ein Ratenkredit beläuft sich meist auf höchstens 120 Monate.
Maximale Darlehenshöhe bei einem Hauskauf
Die maximale Darlehenshöhe bei einem Hauskauf ist vom Eigenkapital der Höhe der Bauzinsen und den Nebenkosten abhängig.
Das notwendige Eigenkapital setzt sich aus folgender Berechnung zusammen:
20 Prozent des Hauskaufes + die Erwerbsnebenkosten
Die Zinsen
Die Zinsen sind bei einer Baufinanzierung von großer Relevanz. Sind die Zinsen extrem niedrig, erhöht sich der maximale Darlehensbetrag. Die niedrigeren Zinszahlungen gehen mit einer höheren Tilgungsrate einher. Der Kreditnehmer selbst hat einen Einfluss auf die Zinsrate. Je höher der Anteil des Eigenkapitals, desto geringer das Risiko auf Seiten der Bank und desto niedriger die Zinszahlungen. Das Eigenkapital setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen wie:
- Wertpapiere
- Bargeld
- Eigenleistungen
- Spareinlagen
- Bausparguthaben
- Etc.
Wohnnebenkosten
Auch die Wohnnebenkosten haben einen Einfluss auf die maximale Darlehenshöhe. Sie reduzieren das monatliche Einkommen. Je niedriger das Einkommen, desto geringer sollten die monatlichen Raten ausfallen. Wer sich für die Investition in ein Haus entscheidet muss mit höheren Strom- und Heizkosten rechnen. Auch die Bildung monatlicher Rücklagen für unvorhersehbare Geschehnisse ist mit einzukalkulieren.
Eigentümer einer Wohnung haben ebenfalls mit Nebenkosten zu rechnen, wie zum Beispiel Instandhaltungsrücklagen für Besitzer einer Eigentumswohnung. Die Rücklage richtet sich immer nach dem Objektalter und dem jeweiligen Sanierungsaufwand.
Kann ein bestehender Kredit aufgestockt werden?
Besteht bereits ein Kredit und es kommt zu unvorhersehbaren finanziellen Belastungen kann eine Aufstockung des Kredites notwendig und sinnvoll sein. So kann beispielsweise auf die ursprüngliche Kreditsumme zurückgegangen werden oder zu einem günstigeren Kredit gewechselt werden. Der neue Kredit kann wesentlich günstiger sein. Aufgrund der niedrigeren Zins- und Tilgungsraten besteht die Möglichkeit den ursprünglichen Kredit besser abzulösen.
Was sind die Voraussetzungen für eine Kreditaufstockung?
Die Kreditaufstockung geht mit denselben Voraussetzungen der Kreditaufnahme einher. Nach Prüfung (unter anderem der Bonität und des Einkommens) wird die maximale Höhe der Kreditraten ermittelt. Welche weiteren Voraussetzungen es noch gibt, erfährt man im Ratgeber auf Kredite.org.
Kann ich mir eine Aufstockung leisten?
Eines ist klar: Je höher die Kreditsumme, desto höher die Kreditrate. Man sollte also genau kalkulieren ob die höhere Kreditrate auch geleistet werden kann. Es empfiehlt sich bei der Planung einen bestimmten Puffer einzubauen. Oftmals ist es wesentlich günstiger einen bestehenden Kredit aufzustocken als einen weiteren Kredit aufzunehmen.
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